Venta off-market en Mallorca: qué es y cómo funciona

La venta off-market consiste en vender una casa sin anunciarla: sin portales, sin cartel en la puerta y sin fotos en internet. La agencia la ofrece en privado, solo a compradores que ya conoce y ha seleccionado previamente.

En el mercado de lujo de Mallorca es una fórmula conocida, aunque muchos propietarios no saben bien cómo funciona ni qué implica. En este artículo te explicamos en qué consiste, en qué situaciones se utiliza, cómo es el proceso paso a paso y qué documentación hace falta.

Qué es exactamente una venta off-market

Off-market significa, literalmente, «fuera del mercado». La casa está a la venta, pero no aparece en ningún sitio público: ni en portales inmobiliarios, ni en la web de la agencia, ni en redes sociales. Las fotos y los datos se comparten en privado con compradores que la agencia ha filtrado antes.

En lo legal no tiene nada de especial. La compraventa se firma ante notario como cualquier otra, con los mismos contratos y los mismos documentos. Lo único que cambia es quién se entera de que la casa está en venta y cómo se le presenta.

En qué situaciones se utiliza

Detrás de una venta off-market casi siempre hay un motivo concreto por el que el propietario prefiere discreción. Los más habituales son:

• Motivos familiares. Una herencia entre varios hermanos o una separación, cuando la familia prefiere que la venta no trascienda.
• Privacidad y seguridad. Propietarios conocidos o casas de perfil muy alto, en las que no se quiere que circulen fotos de los interiores, la distribución o los accesos.
• Casas en uso. Viviendas alquiladas o que el propietario utiliza, en las que conviene limitar las visitas a compradores muy concretos.
• Un comprador ya identificado. Cuando la agencia sabe que tiene en cartera a alguien que busca exactamente ese tipo de casa.

Cómo funciona una venta off-market, paso a paso

1. Valoración confidencial. El agente visita la casa y la compara con ventas reales de la zona, no con los precios que se piden en los anuncios.
2. Encargo de venta. Es el documento que el propietario firma con la agencia. En Baleares tiene un contenido mínimo obligatorio, que incluye el precio, los honorarios y los seguros de la agencia (Ley 3/2024 de las Illes Balears). En una venta off-market se deja por escrito que la casa no se anunciará, a quién se puede ofrecer y durante cuánto tiempo.
3. Dosier privado. Fotos profesionales, planos y datos técnicos, sin la dirección exacta ni imágenes que permitan reconocer la casa desde la calle. Se envía por enlace privado o en PDF con marca de agua.
4. Selección de compradores. La casa se ofrece solo a compradores de la cartera de la agencia que encajan con ella, y a agencias colaboradoras de confianza que trabajan con sus propios clientes.
5. Confidencialidad y solvencia. Antes de recibir la dirección, el comprador firma un acuerdo de confidencialidad y demuestra que puede pagar la casa.
6. Visitas concertadas. Pocas, siempre acompañadas por el agente y en el horario que decida el propietario.
7. Oferta, arras y notaría. Negociación, contrato de arras y firma de la escritura ante notario, como en cualquier compraventa.

Qué documentos necesitas

Aunque la casa no se anuncie, la documentación es la misma que en cualquier venta:

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y la escritura.
• Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender una vivienda en España, salvo contadas excepciones (Real Decreto 390/2021).
• Cédula de habitabilidad en vigor, que el comprador y su abogado van a pedir.
• Último recibo del IBI y, si la casa está en una urbanización con gastos comunes, el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago.
• Si tiene licencia de alquiler turístico, toda su documentación.

Si el propietario es no residente en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, como pago a cuenta de los impuestos del vendedor (Agencia Tributaria). Conviene revisar cada caso con un asesor fiscal.

Cómo lo hacemos en Film Houses

En una venta off-market, lo más importante es llegar a los compradores adecuados sin que la casa se haga pública. Film Houses forma parte de la red ABSI, que agrupa a más de 30 agencias de Baleares que colaboran compartiendo propiedades en exclusiva. Eso nos permite presentar una casa en privado a los compradores con los que trabajan todas ellas.

Trabajamos en toda Mallorca y conocemos especialmente el suroeste, en zonas como Portals Nous, Bendinat y Costa d'en Blanes, donde este tipo de venta es habitual en villas de alto nivel.

Preguntas frecuentes

¿Es legal vender una casa sin anunciarla?

Sí. No hay ninguna obligación de publicar una vivienda para venderla. La compraventa se formaliza ante notario y necesita los mismos documentos que cualquier otra, como el certificado energético.

¿Quién ve las fotos y los datos de la casa?

Solo los compradores y las agencias seleccionados. La dirección exacta únicamente la recibe quien ha firmado el acuerdo de confidencialidad y ha demostrado que puede comprar.

¿Qué es el acuerdo de confidencialidad?

Es un documento en el que el comprador se compromete a no difundir la información que recibe sobre la casa: fotos, dirección, precio o datos del propietario. Se firma antes de enviarle el dosier completo.

¿Cómo demuestra el comprador que puede pagar?

Normalmente con un certificado de fondos o una carta de su banco que confirme que dispone del dinero o de la financiación necesaria. Así solo visitan la casa compradores reales.

¿Cuánto dura una venta off-market?

Depende de la zona, del precio y de si la agencia ya tiene compradores para ese tipo de casa. Lo habitual es fijar un plazo en el encargo de venta y revisarlo con el propietario cuando termina.

¿Estás pensando en vender con discreción?

El primer paso es una valoración confidencial. Visitamos la casa, la comparamos con ventas reales de la zona y te explicamos cómo sería el proceso en tu caso, sin ningún compromiso.

Pide una valoración confidencial o, si prefieres hablarlo antes, escríbenos.